Почему алтайское СПК теряет землю целыми гектарами
СПК "Имени Ленина" Петропавловского района теряет землю. Как считает руководство кооператива, ее скупают два жителя Смоленского района, забирая на каждую земельную долю гораздо больше гектаров, чем положено. В результате оставшимся дольщикам пашни может не хватить.
Земельный ажиотаж
СПК находится в селе Антоньевка и обрабатывает около 8 тыс. га. Большую часть этой пашни кооператив арендовал у собственников земельных долей, своих же односельчан, удобряет ее, тратя на это определенные средства.
С прошлого года дольщики - в основном неработающие пенсионеры - стали продавать землю на сторону. Приезжали покупатели из Кемерова, предлагали за пай 50 тыс. рублей, СПК в ответ поднимал цену до 55 тыс., конкуренты давали 60 тысяч. Дошло до того, что сегодня земельный пай в Антоньевке стоит 250 тысяч.
Говорят, руководство соседнего АКХ "Ануйское", чтобы не лишиться земель, начало скупать доли у своих пайщиков по 200 тыс. рублей. Но дело не в этом.
"Согласно Постановлению администрации Петропавловского района № 24 от 2 марта 1992 года кадастровая оценка одной земельной доли составляет 468 баллогектаров, что соответствует 13 гектарам, из них 9 га пашни, 4 га сенокосов и пастбищ. Однако нашелся кадастровый инженер Иван Боровик, который смог выделить на один пай в несколько раз больше пашни", - считает председатель СПК Иван Купавцев.
Всего, по мнению руководства СПК, с нарушениями было выделено больше 20 земельных паев общей площадью 1600 га. Получается, что оставшиеся дольщики могут не досчитаться суммарно около 800 га своей пашни. "Человек придет со свидетельством, чтобы выделиться, а земли ему нет", - переживает Иван Купавцев.
Жалобы
Два дольщика, Иван Широких и Сергей Семенов, решили не ждать такой ситуации, а написали заявление начальнику ГУ МВД России по Алтайскому краю с просьбой провести процессуальную проверку действий покупателей, продавца и кадастрового инженера. Обратились они за помощью в прокуратуру края, а у регионального управления Росреестра попросили разъяснить, на основании каких расчетов Боровика была зарегистрирована сделка.
По мнению председателя СПК, на все эти заявления дольщикам пришли отписки.
Тем не менее в ответе из Росреестра говорится, что согласно пояснительной записке "образуемый земельный участок равен 28 188 баллогектаров, что соответствует площади 1193 га и соответствует правоустанавливающим документам, включенным в приложение к данному проекту межевания". К тому же от других дольщиков не поступали возражения по границам, размеру и местоположению выделяемого участка после того как было опубликовано извещение в "Алтайской правде" о проведении согласования проекта межевания. Так что причин для приостановления регистрации участка не было установлено.
В Росреестре обиженным дольщикам порекомендовали обратиться в суд, что они и сделали.
Мы следим за объявлениями
На вопрос, почему же остальные дольщики не подали возражения, юрист СПК Ольга Новикова отвечает:
"Мы следим за всеми объявлениями. Когда в феврале 2020 года вышли первые пять сообщений о выделении, мы поехали к Боровику. Он сказал, что у него документы есть только в электронном виде. Показал нам в компьютере местоположение участков. Место нас устроило, мы поверили на слово и не подали возражения. Не предполагали, что завысит норму выделения, поскольку не было такого прецедента. Когда мы в апреле 2020 увидели, что на учет поставлен участок исходя из 72 га за одну долю, поняли, почему Боровик не хотел показывать документы, и написали возражение, что нам не предоставляют в письменном виде проект".
Ольга Новикова обращает внимание и на то, что объявление о выделении паев в газете было 6 марта 2020, а доли куплены в июле и сентябре 2020 года. По закону же должно быть наоборот, считает юрист СПК. Вначале покупка земли, потом объявление о выделе, чтобы заинтересованная сторона могла ознакомиться с проектом межевания. Но все эти нюансы будет изучать суд, если посчитает нужным.
Сейчас, по словам Новиковой, там находится три дела антоньевских дольщиков, в которых фигурирует Иван Боровик. И еще три заявления в суд юрист СПК готовит.
Похожая ситуация
Интересно, что похожая ситуация складывается в соседнем Краснощековском районе. Председатель СПК "Верх-Камышенский" Василий Ерыгин рассказал "Алтайской правде", что в апреле прошлого года на шесть паев Иван Боровик выделил 1000 га. Притом что и в Верх-Камышенке согласно районному постановлению один пай составляет около 13 га.
Выделенная земля с прошлого года стоит необработанной. Видимо, новые собственники из Советского района не могут найти на нее арендатора. Ходят слухи, что они хотели сдать внаем гектар по 800-1000 рублей, но желающих за такую цену не нашли.
Но сегодня головная боль Василия Ерыгина даже не потерянная тысяча гектаров, а телятник, который располагался на одной из проданных долей. Новые собственники его разбирают, надеясь поживиться металлом. СПК и сам хотел продать ферму, которая была построена еще при советской власти этим же хозяйством, и имеет подтверждающие документы. Теперь, вооружившись ими, Василий надеется найти правду в суде.
Все ровно
Между тем Иван Боровик не считает себя в чем-либо виновным.
"Не нам давать законодательную оценку Росреестру. Если кадастровая палата зарегистрировала сделку, значит, законодательно все выполнено ровно", - говорит кадастровый инженер.
Он объясняет, что при выделе основывался на внутрихозяйственной оценке земель, которая была сделана в 90-е годы, в Росреестре она есть. Кроме того, его клиент заказывал независимую экспертизу.
Кадастровый инженер уверен, что если пай считать согласно районному постановлению 1992 года, то при выделении всех пайщиков останется лишняя пашня, которую СПК себе заберет даром.
Такую же позицию в суде заняли адвокаты покупателей долей, предполагая, что СПК за долгие годы эксплуатации земли распахал часть пастбищ и сенокосов. Однако эксперт из Гипрозема в суде обратил внимание на то, что общая площадь земли не увеличилась.
Известно, что суды по таким делам длятся месяцами: только землеустроительная экспертиза, которую заказали истцы, займет около полугода.
Сейчас районным Петропавловским судом наложен арест на отчуждение спорного участка, но встанет ли Фемида окончательно на сторону дольщиков СПК, пока непонятно.
По наличию возражения
Ответ управления Росреестра дольщикам мы попросили прокомментировать Евгения Тихонова, руководителя по Алтайскому краю и Республике Алтай СРО "Объединение кадастровых инженеров". Эксперт считает, что Росреестр провел регистрацию на основании представленных документов, которые соответствуют закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" № 101-ФЗ.
Там записано, что площадь земельного участка, выделяемого в счет долей, может отличаться от указанной в первоначальных правоустанавливающих документах в связи с плодородием почвы и т. п. Отсутствие постановления региональной власти о пересчете баллогектаров в гектары по формуле не является препятствием для выдела. Только недавно вышло такое постановление федеральных властей о пересчете, но оно пока не введено в закон, а носит рекомендательный характер, уточняет Евгений Тихонов. Поэтому наши суды занимают позицию по наличию возражений. Не было возражения от дольщиков в течение месяца после публикации извещения в орган учета и кадастровому инженеру на выделение, значит, проект выделения считается согласованным и законным.
"Конечно, СПК может обратиться в суд, но им нужно доказать, что выделение прошло с нарушением прав остальных дольщиков. Они же написали, что выделяли только пашню, вместо того чтобы делить по справедливости, как это было в 1992 году. Суд будет рассматривать, соответствует ли извещение в газете тому участку, который реально был выделен. И если совпадает, тогда почему не было подано возражение? Если истцы не смогут ответить на этот вопрос убедительно, то, скорее всего, проиграют дело", - предполагает руководитель регионального подразделения СРО.
Он также считает, что закон № 101-ФЗ устарел. Правовой акт затачивался под первоначальный выдел земли, и за 19 лет существования в нем накопилось много проблем.
