"Потолок рынка уже очевиден". Прекратится ли рост цен на вторичное жилье в Саратове?
Если ситуация на первичном рынке жилья в Саратовской области остается напряженной (из-за сокращения объемов), то со "вторичкой" все обстоит относительно стабильно.
Так считает председатель Гильдии риелторов "Союз Агентов Недвижимости" при ТПП Лидия Гаврилюк, с которой пообщалась корреспондент ИА "Взгляд-инфо".
"В самом начале пандемии у людей была практически паника, многим вложение в недвижимость, в том числе во вторичную, казалось наиболее надежной инвестицией - снимались деньги с вкладов, продавались ценные бумаги, использовались личные накопления. И вся эта денежная масса резко выплеснулась на наш рынок. В сочетании с программами государственной поддержки ипотечного кредитования, низкой ключевой процентной ставкой и вышеперечисленными тенденциями, рост цен на первичном и вторичном рынках недвижимости легко объясним.
Конечно, первичка - вариант более перспективный (процент износа нулевой, рентабельность при перепродаже максимально высокая и т. д.), но у кого-то на нее не хватает, у кого-то вкусовые предпочтения соответствующие - многие берут вторичное жилье.
Цены выросли, действительно, очень существенно. Например, объект, который клиенты выставляли на продажу до марта 2020 года, стоил 1 млн. 200 тыс., потом они временно снимали эту квартиру с продажи.
В итоге мы продали их объект недвижимости в конце осени 2020 года за 2 млн. 100 тыс. Это была квартира на вторичном рынке, на пике цен. Потом цены стабилизировались и в некоторых случаях (в первую очередь в объектах с высоким процентом износа на вторичном рынке) цены немного снизились, но разница по сравнению с тем, что было до ковида, значительная.
К осени прошлого года на рынке недвижимости сформировался дефицит объектов - как только в продаже появлялся объект, его сразу забирали. Продали все, что было. В обсуждениях с коллегами в Гильдии был основной вопрос - где найти объекты. Сейчас ситуация выровнялась и тотального дефицита больше нет. Срок реализации объектов приблизился к стандартному, и, как всегда ранее, есть объекты, которые длительно стоят на продаже с завышенной собственниками стоимостью.
Бешеный ажиотаж закончился. Процентная ставка по ипотеке повышается. Но пока она достаточно комфортная, и есть льготные программы, так что практически никто не откладывает свои планы по покупке квартиры в ипотеку.
Рынок немного успокоился, но он все же активный, продажи идут. Некоторое время назад мы обсуждали с руководителями агентств недвижимости Саратова наши ценовые прогнозы и могли предположить снижение цен после роста ключевой ставки ЦБ, но цены скорее стагнировали, чем упали.
На сегодняшний момент все мы столкнулись с новой волной ковида, плюс в предновогодний период цены всегда идут вверх, и, конечно, абсолютных прогнозов не дает сейчас ни один экономист, но мы предполагаем, что падения цен уже не будет", - считает Лидия Гаврилюк.
Также собеседница нашего издания акцентировала внимание на том, что сейчас в стране существует серьезная проблема с проверкой объектов недвижимости вторичного рынка, в связи с изменившимся за последние несколько лет законодательством.
"С каждым днем юристы по недвижимости и риэлторы все больше сталкиваются с трудностями проверки чистоты сделки по причине нововведений в законодательстве. Все чаще мы сталкиваемся с новыми узаконенными регламентами, из-за которых возникают ситуации, когда проверить какие-то юридические факты становится сложно или невозможно вообще, что делает сделки на вторичным рынке рискованными и оспоримыми. Отсутствие обязательства граждан ставить в паспорт штамп о браке, необязательное предоставление согласия супруга на отчуждение квартиры в Росреестр, вопрос с материнским капиталом, отсутствие контроля за исполнением нотариального обязательства о распределении долей после выплаты ипотеки...
В последнее время наше профессиональное сообщество столкнулось со следующей проблемой. На территории Саратовской области стали возникать, а затем и учащаться случаи отказа в выдаче населению справок о составе семьи (зарегистрированных, проживающих и сохраняющих право проживания в жилом помещении граждан). В отсутствие вышеуказанных документов работа, направленная на защиту материальных интересов граждан в операциях с недвижимым имуществом на вторичном рынке, производимая специалистами по сделкам с недвижимостью, усложняется. В связи с этим Гильдия риелторов, анализируя сложившуюся ситуацию, обратилась в миграционную службу ГУ МВД, где получила разъяснения, после которых были выявлены факты, свидетельствующие о системности данной проблемы, имеющей масштабы федерального значения - поквартирных баз о зарегистрированных лицах не существует. Информацию о регистрации конкретного лица можно получить, но справки, которые продолжают выдавать некоторые паспортные столы, имеют статус архивных документов, не обладающих достоверными сведениями.
В Москве с этим гораздо проще, потому что там в МФЦ при необходимости можно получить ЕЖД (единый жилищный документ), где отражена полная информация в отношении объекта, в том числе о зарегистрированных там лицах. В Саратове такого документа нет. Все специалисты рынка недвижимости, кто знает о сути данной проблемы, очень негодуют по этому поводу. Регламенты некоторых организаций до сих пор содержат требования о необходимости предоставления справок о составе семьи, и л юди сталкиваются с тем, что им нужно где-то получить эту справку, а в некоторых районах такие справки вообще не выдают (например, в Энгельсе). Проверить, нет ли зарегистрированных лиц, которые претендуют на объект недвижимости, сейчас стало сложнее", - пояснила председатель "Союза Агентов Недвижимости".
В свою очередь сопредседатель гильдии Виталий Смоляков также отметил более или менее стабильную ситуацию на вторичном рынке недвижимости.
"Количество заявок на вторичном рынке жилой недвижимости за предыдущие 3 месяца остается стабильным, колебания не существенны (+/-10%).
В этот же период отмечено, что некоторые клиенты вообще отказались от покупки из-за выросших цен - большинство ликвидных объектов уже приобретено, и на рынке превалирует предложение объектов низкого качества по завышенным ценам, при этом отказов от сделок в связи с ростом ипотечных ставок практически нет.
Доля покупок с использованием ипотечных кредитов выросла в текущем году. Увеличилась доля заявок на покупку с минимальным первоначальным взносом. Банки ужесточают требования к объектам покупки и настаивают на фиксации залоговой стоимости ниже оценочной.
Можно сделать вывод о том, что платежеспособный спрос, по большей части, был удовлетворен, рост цен на вторичном рынке замедлился, соответственно, потолок рынка уже очевиден", - сообщил Смоляков, ссылаясь на результаты опроса членов гильдии.
Напомним, что за год объемы строящегося в Саратовской области жилья сократились на 20,6 процента.
Таковы данные аналитического обзора, подготовленного московским Институтом развития строительной отрасли и обнародованного 28 октября порталом "Единый ресурс застройщиков".
На сегодняшний день в регионе продолжается возведение 83 многоквартирных домов общей площадью 821,9 тыс. кв. метров.
Кроме того, по данным Банка России, в период с августа прошлого года по август 2021-го почти на 40 процентов упало число выданных гражданам ипотечных кредитов под долевое строительство.
При этом стоимость квадратного метра в новостройках продолжает расти. За год она увеличилась на 7743 рубля (плюс 20 процентов) и сейчас составляет в среднем 44,5 тыс. рублей.
